Новости

22.05.2018
Верховный Суд Российской Федерации внес в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации поправки к проекту федерал...
08.02.2018
  С 2018 года предоставлены более широкие возможности использования материнского капитала Семьи с низкими доходами полу...
21.11.2017
Отсутствие различий в правовом статусе военнослужащих, предполагает предоставление им одинакового объема социальных гарантий, в том ...

ДОГОВОРНЫЕ СПОРЫ

Главная > Юр. консультация > ДОГОВОРНЫЕ СПОРЫ
Р/н 77/10050 в реестре Адвокатской палаты г. Москвы.Cтаж с 1995 года.
ДОГОВОРНЫЕ СПОРЫ.

 

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.

 Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

К такому выводу пришла коллегия судей по иску Уполномоченного органа субъекта Российской Федерации - собственника имущества Унитарного предприятия, обратившегося в суд с иском к этому предприятию (арендодателю) и Обществу (арендатору), о признании договора аренды части нежилого помещения недействительной сделкой.

Как было установлено в суде, в договоре аренды передаваемая часть помещения не была индивидуализирована, а была указана только площадь передаваемого помещения. В судебном заседании установить границы спорного помещения, на основании представленных в дело доказательств не представилось возможным.

Суд указал, что отсутствие в договоре аренды и других двусторонних документах индивидуализации передаваемой части нежилого помещения с учетом того, что стороны не могли описать её границы и между ними имелся спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора.

Между тем, в силу пункта 1 ст. 432 ГК РФ условие о предмете договора является существенным и при отсутствии согласования сторон по этому поводу, договор не может считаться заключенным. Соответственно договор, являющийся незаключенным, не только не порождает тех последствий, на которые он был направлен, но и ввиду несогласования существенных условий, не может породить их в будущем. Соответственно такой договор не может быть признан недействительным по вышеуказанным основаниям.

Такой договор по решению суда должен быть признан незаключенным.

(Президиум ВАС РФ Информационное письмо от 25.02.2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

♦ Адвокат по арбитражным спорам проконсультирует Вас по вопросам, связанным с заключением, изменением и расторжением договоров. В услуги юриста в арбитраже также входит обращение к контрагенту для возможности досудебного урегулирования спора, написание претензии и переговоры о возможном решении вопроса без обращения в суд.

 

ПРИЗНАНИЕ ДОГОВОРА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ.

 Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при её отсутствии.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование,  находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Спорный договор был заключен в отсутствие согласия собственника имущества, сроком на пять лет. Государственная регистрация договора осуществлена не была.

Вступивший в дело в качестве третьего лица представитель собственника имущества заявил самостоятельное требование, о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении предпринимателя из здания). Обоснованием требований было то обстоятельство, что договор заключался в отсутствие согласия собственника имущества (п. 2 ст. 295 ГК РФ).

Суд апелляционной инстанции вынес решение, в котором исковые требования Предпринимателя были оставлены без удовлетворения, а требования третьего лица были удовлетворены по следующим основаниям:

В соответствии  с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, когда законом предусмотрена государственная регистрация сделок, последствия наступают для третьих лиц после её регистрации.

Пункт 2 ст. 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, но не прошедший государственную регистрацию, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между этими сторонами и может породить весь комплекс последствий, на которые он направлен, после его регистрации.

Поэтому такой договор может быть оспорен по правилам недействительности сделок.

(Президиум ВАС РФ Информационное письмо от 25.02.2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

♦ Арбитражный адвокат предоставит Вам юридическую консультацию по спорам, связанным с признанием договоров  недействительными опираясь на арбитражную практику, а также практику Высшего Арбитражного суда Российской Федерации.

 

ОТКАЗ В УДОВЛЕТВОРЕНИИ ИСКА О ПРИЗНАНИИ ДОГОВОРА НЕЗАКЛЮЧЕННЫМ.

 Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Предприниматель предоставил другому Предпринимателю в аренду нежилое помещение, сроком на пять лет. Договор в установленном законом порядке государственную регистрацию не прошёл. Спустя два года арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о выселении, мотивируя тем, что договор не был зарегистрирован.

Апелляционный суд в иске предпринимателю (арендодателю) отказал, мотивируя следующим:

Как следует из материалов дела, было заключено письменной соглашение, в котором стороны оговорили все существенные условия, договорились о передаваемом в аренду объекте и размере платы за пользование им в течение длительного времени. Условия заключенного соглашения сторонами исполнялись в полном объеме.

По смыслу  статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о длительной аренде.

В связи с тем, что спорный договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке, соответственно он не мог породить тех последствий, которые могли оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о его условиях.

Вместе с тем, предоставив конкретное  помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами соглашения, истец принял на себя обязательства, которые должны исполняться надлежащим образом. Поэтому, если до окончания срока действия договора это не затрагивает права третьих лиц, ответчик вправе занимать помещение, внося за него оплату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения только лишь по истечении срока пользования или иных случаях, когда обязательства сторон буду прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел государственную регистрацию, но исполнялся ими.

(Президиум ВАС РФ Информационное письмо от 25.02.2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»).

♦ В случае возникновения спора по вопросу признания договора незаключенным, изменения договора либо его расторжения, арбитражный юрист обеспечит представительство в арбитражном суде и отстоит Ваши интересы.